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Wie man als Mieter bei einer Mietminderung vorgeht

Sie haben in Ihrer Wohnung einen Mangel entdeckt und meinen es sei Sache der Vermieters, diesen zu beseitigen?

Sie haben in Ihrer Wohnung einen Mangel entdeckt und meinen es sei Sache der Vermieters, diesen zu beseitigen?

Miete Minderung
Grundsätzlich ist die vereinbarte Miete nur dann voll zu zahlen, wenn die der tatsächliche Zustand der Wohnung dem bei Vertragsschluss vereinbarten Zustand entspricht. Denn die Miete ist das Entgelt, welches für den einwandfreien Gebrauch einer Wohnung gezahlt wird. Bei Mängeln, Gebrauchsbeeinträchtigungen oder Fehlen von zugesicherten Eigenschaften muss der Mieter daher die Miete nicht in voller Höhe zahlen, sondern kann diese für den Zeitraum kürzen, in dem der Mangel vorliegt.

Soweit so gut – aber wie konkret müssen Sie als Mieter nun vorgehen, um die Mietminderung auch durchzusetzen? Fehler hierbei können Geld kosten und nerven rauben.

Halten Sie sich an folgende Checkliste, haben Sie schon Einiges richtig gemacht:

Schritt 1: Liegt ein Mangel vor?

Ein Mangel liegt vor, wenn der Mieter die Wohnung nicht vertragsgemäß nutzen kann. Es müssen sich alle Räume der Wohnung, Treppen, Flure, Keller und Zugänge in einem vertragsgemäßen Zustand befinden. Technische Anlagen, wie zum Beispiel Heizung, Fahrstuhl oder Durchlauferhitzer müssen funktionieren. Weiter können feuchte Decken, Schimmelpilzbefall, undichte Fenster und Lärmbeeinträchtigungen aus dem Haus oder aus benachbarten Häusern oder Baustellenlärm Mängel sein.

Gesetzlich ist es unerheblich, ob den Vermieter ein Verschulden an den Mängeln der Mietsache trifft oder nicht. Erheblich ist nur, dass ein Mangel vorliegt. Natürlich gilt dies nicht, wenn der Mieter den Mangel selbst verschuldet verursacht hat. Dann ist die Mietminderung nicht möglich.

Schritt 2: Mängel zur Mietminderung anzeigen

Ist nach Prüfschritt 1 klar, dass ein Mangel vorliegt, müssen Sie diesen Mangel Ihrem Vermieter unverzüglich mitteilen. Dies kann durch ein formloses Schreiben geschehen (je nach persönlicher Einschätzung des Vermieters auch als Einschreiben). Ohne diese Mängelanzeige haben Sie keinen Anspruch darauf, dass der Schaden behoben wird. Nachvollziehbar- der Vermieter weiß ja nichts von dem Mangel J.

Das Schreiben sollte den Mangel möglichst genau beschreiben, verbunden mit dem Hinweis, dass der Vermieter dazu verpflichtet ist, die Wohnung in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Setzen Sie ihm eine Frist, in der er den Mangel zu beheben hat (realistische Frist setzen). Und kündigen Sie an, dass Sie die Miete um einen bestimmten Betrag kürzen werden.

Schritt 3: Bezifferung der Mietminderung

Ab dem Augenblick, ab dem Sie den Mangel bemerkt haben, dürfen Sie die Miete mindern. Auf den Zugang Ihres Schreibens oder den Fristablauf müssen Sie nicht warten. Zu empfehlen ist, die Höhe der geplanten Mietminderung sogleich mit in das Schreiben von Schritt 1 mit aufzunehmen. Hinsichtlich der Höhe der Mietminderung haben sich in der Praxis Mietminderungstabellen bewährt. Bemessungsgrundlage der Mietminderung ist die Bruttomiete, also Miete zuzüglich geschuldeter Nebenkosten.

Die Höhe der Mietminderung kann sich auf 5% bis 100 % belaufen (bei völliger Unbewohnbarkeit der Wohnung). Völlig unerhebliche Mängel (Haarriss an der Wand, Schramme an der Tür) berechtigen nicht zur Mietminderung.

Bereits gezahlte Miete können Sie im Folgemonat kürzen. Allerdings nur für den Zeitraum, in dem der Mangel vorlag, nicht bereits für die Zukunft (nächster Monat). Der Vermieter kann ja den Mangel bis dahin beseitigt haben. Keine Sorge – eine überzogene Minderung führt nur zur Pflicht der Nachzahlung der Miete, nicht aber zu einer Kündigungsmöglichkeit.

Schritt 4 – am Ball bleiben! Abstellen des Mangels und weitere Mieterrechte im Blick behalten

Reagiert der Vermieter nicht oder stellt den Mangel nicht ab, kann der Mieter neben der Mietminderung weitere Rechte geltend machen.

Er kann die Mangelbeseitigung vom Vermieter einklagen. Dauert dies unzumutbar lang, kann er auch nach vorheriger Androhung mit Fristsetzung den Mangel selbst beseitigen lassen. Allerdings nur im Rahmen des Zumutbaren, keine Luxussanierungen.

Die Aufwendungen hierfür hätte der Vermieter zu tragen. Entstehen aufgrund des Mangels Schäden am Mobiliar des Mieters, ist es denkbar, dass er hierfür Schadensersatz erhält. Dies wäre im Einzelfall von einem Anwalt zu prüfen (wegen Beweismöglichketen und Erfolgschancen etc.).

Ist die Wohnung nahezu unbewohnbar (es regnet stark herein, Gesundheitsgefahr durch starken Schimmelpilz), kann der Mieter den Mietvertrag sogar fristlos kündigen.



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Aktuelles
Plessa - Rettung und Aufstieg einer Kommune (27.09.2014)
Nach Einstellung des Insolvenzverfahrens, Investition in eine Photovoltaikanlage und Errichtung eines hauseigenen Clubs ist der Turnaround zum wirtschaftlichen Neuanfang mit gewerblich-industriellem Charakter und zeitgleicher Weiterführung des musealen Teils vollbracht.
 
GRAND OPENING KRAFTWERK NIGHTS (21.09.2014)
Nicht vergessen: Das Kraftwerk Plessa lädt erstmalig am 3. Oktober zum GRAND OPENING. Los geht´s um 21 Uhr. Das Line-up kann sich sehen lassen. Neben den TWO MAGICS geben sich LADY CHAN, TRASH BEAT PROJECT, STEPHAN GOLD und NICK MARTINEZ die Ehre. Am 4. Oktober ist es dann soweit: Das Kraftwerk begrüßt mit BROTHERS INCOGNITO, SIDNEY KING, HOCHANSTÄNDIG, FRAU RICHTER und JAY CEE + CAROLINE PERCEE die absolut gehyptesten Acts unseres Breitengrades.
 
Erlebniskraftwerk Plessa gGmbH (16.09.2014)
Durchbruch im Kraftwerksfall; Insolvenzverfahren vor der Einstellung: Nach zähem Ringen ist es endlich gelungen, die Voraussetzungen für einen Neuanfang der Industriedenkmal und Industriemuseum Kraftwerk Plessa gGmbH zu schaffen. Dies ist neben dem Engagement der Kanzlei Hubrich Rechtsanwälte v.a. folgenden Akteuren und Instituionen zu verdanken: Frau Bundestagskandidaten Kerstin Weide (SPD), Herr Amtsdirektor Manfred Drews (Amt Plessa), Gemeindevertretung Plessa, Förderverein Kraftwerk Plessa e.V., Firma Raum Bedachungen GmbH, Projektentwickler René Vedder (TheMa e.V., lebensnah e.V.), Rechtsanwälte Dr. Naschke und Partner, Firma Straßen und Tiefbau Tettau, IBA-Vater Prof. Dr. Rolf Kuhn, Prof. Dr. Helmut Seiffarth, Landesministerien für Arbeit, Finanzen und Kultur und Wissenschaft des Landes Brandenburg
 
Diskussion mit Staatssekretär (13.07.2013)
Plessa, Kraftwerk, Nordstraße1
 
wesentliche Neuerungen zum Wohnraummietrecht mit dem Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten (06.05.2013)
Das MietRÄndG sieht eine Reform der Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor. Es soll Anreize zur energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes schaffen und regelt erstmals das so genannte Contracting, d.h. die gewerbliche Wärmelieferung. Darüber hinaus finden sich Regelungen zur Bekämpfung der so genannten Mietnomaden und es stärkt den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen.
 
Oberverwaltungsgericht Berlin-Brandenburg, Urteile vom 23. Januar 2013 - OVG 11 A 1 und 3.13 - (26.01.2013)
Wannsee-Flugroute rechtswidrig; Die Richter urteilten, dass die Festsetzung der Flugroute für den neuen BER-Flughafen rechtswidrig ist, da die Kläger in ihren abwägungsrelevanten Belangen, Gesundheit und Planungshoheit, verletzt sind.
 
Bundesverwaltungsgericht, Urteil vom 04.04.2012 - BVerwG 4 C 8.09 und BVerwG 9.09, 1.10 - BVerwG 6.10 - (09.04.2012)
Das Bundesverwaltungsgericht erklärt Nachtflüge am Frankfurter Flughafen weiterhin für unzulässig. Die Regelung im Planfeststellungsbeschluss genügt den besonderen Anforderungen an den Nachtlärmschutz der Bevölkerung nicht.
 
Legendäres Bauvorhaben am Kudamm (09.04.2012)
 
Schlecker-Transfergesellschaft gescheitert (09.04.2012)
Nun werden die 11.000 betroffenen Schlecker-Beschäftigten ihre schriftliche Kündigung vom Insolvenzverwalter aus sogenannten "betriebsbedingten Gründen" erhalten. Den betroffenen Arbeitnehmern ist zu empfehlen, gegen die Kündigung mit einer Kündigungsschutzklage vorzugehen, da andernfalls die Kündigung wirksam wird.
 
Europäischer Gerichtshof, Urteil vom 26.01.2012, Az.: C-586/10, Befristete Arbeitsverträge (22.03.2012)
 
EGMR, Urteil 28274/08 (Az.) vom 21.07.2011 - „Whistleblower“-Fall (27.09.2011)
Der Europäische Gerichtshof für Menschenrechte entschied heute, dass die fristlose Kündigung einer Arbeitnehmerin wegen der Veröffentlichung von Missständen bei ihrem Arbeitgeber gegen die Menschrechtskonvention verstößt und eine Verletzung der Meinungsfreiheit darstellt.
 
BVerwG: Terminierung - BBI (19.07.2011)
 
BGH, Urteil VIII ZR 317/10 vom 6. Juli 2011 – Kündigung wegen Eigenbedarfs (07.07.2011)
Der Vermieter muss bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs lediglich darstellen, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem ist es nicht erforderlich, Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben zu wiederholen.
 
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