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wesentliche Neuerungen zum Wohnraummietrecht mit dem Mietrechtsänderungsgesetz in Kraft getreten

Das MietRÄndG sieht eine Reform der Vorschriften über die Duldung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen vor. Es soll Anreize zur energetischen Sanierung des Wohnungsbestandes schaffen und regelt erstmals das so genannte Contracting, d.h. die gewerbliche Wärmelieferung. Darüber hinaus finden sich Regelungen zur Bekämpfung der so genannten Mietnomaden und es stärkt den Mieterschutz bei der Umwandlung von Mietshäusern in Eigentumswohnungen.

Gesetz über die energetische Modernisierung von vermietetem Wohnraum und über die vereinfachte Durchsetzung von Räumungstiteln

(Mietrechtsänderungsgesetz – MietRÄndG)

Gesetz vom 11.03.2013 (BGBl. I S. 434; Nr. 13); Geltung ab 01.05.2013, mit Ausnahme von § 556c III BGB, der seit 19.03.2013 gilt, und § 556 c I, I, IV BGB, der am 01.07.2013 in Kraft tritt.

Es regelt u.a. den Anspruch des Vermieters auf Duldung von Maßnahmen zur Erhaltung und Modernisierung, insbesondere energetische Modernisierung (§ 536 Ia, §§ 555a–555 f, 578 II BGB), ferner den Anspruch des Vermieters auf Umlage von Wärmecontracting-Kosten als Betriebskosten auf den Mieter (§§ 556 c, 578 II BGB), die außerordentliche Kündigung bei Verzug des Wohnraummieters mit der Kautionszahlung (§ 551 II, § 569 II a BGB), den energetischen Zustand als Merkmal der Vergleichsmiete (§ 558 II 1 BGB), die Herabsetzung der für die Mieterhöhung geltenden Kappungsgrenze von 20 % auf 15 % in Wohnungsmangelgebieten (§ 558 III 2 BGB) und die Kündigungsbeschränkung bei Veräußerung von vermietetem Wohnraum in Wohnungsmangelgebieten an eine Personengesellschaft oder mehrere Erwerber (§ 577 a Ia, II a BGB).

1) Erleichterung von Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen

Es wird in § 536 Ia, §§ 555a–555 f, 578 II BGB, unter Aufhebung des § 554 a.F. BGB, geregelt, dass bei Erhaltungs- und Modernisierungsmaßnahmen eine Mietminderung durch den Mieter innerhalb der ersten drei Monate nach Beginn der Baumaßnahmen nicht zulässig ist. Ab dem vierten Monat darf der Mieter aber wieder mindern, sofern die Arbeiten bis dahin nicht abgeschlossen sind bzw. der Mieter die Wohnung wieder unbeeinträchtigt nutzen kann.

Der vorübergehende Minderungsausschluss gilt nur für energetische Modernisierungen. Wird beispielsweise nur das Bad modernisiert, darf der Mieter nach wie vor mindern.

Für Erhaltungsmaßnahmen besteht keine bestimmte Frist für die Ankündigung; die Ankündigung muss nur rechtzeitig sein, d.h. so, dass der Mieter seine Duldungspflicht prüfen und sich auf die Maßn einstellen kann. § 555 a I BGB enthält eine neue Legaldefinition der Erhaltungsmaßnahme. Sie umfasst wie bisher (§ 554 BGB) die Instandhaltung u Instandsetzung.

Bei Modernisierungsmaßnahmen ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Maßnahmen drei Monate im Voraus schriftlich anzukündigen. Die Ankündigung muss neben der Art und dem Umfang (Nr. 1) der Modernisierungsmaßnahme den voraussichtlichen Beginn und die Dauer (Nr. 2) sowie den Betrag der zu erwartenden Mieterhöhung (Nr. 3) erhalten. Auch die Möglichkeit einer Härtefall-Mitteilung muss in der Ankündigung eingeräumt werden. Dem Mieter bleibt die Möglichkeit bis zum Ablauf des Monats, welcher der Ankündigung folgt, dem Vermieter im Textform die „besondere Härte“ mitzuteilen, wonach es dem Mieter unter Würdigung der beiderseitigen Interessen nicht zumutbar ist, die Modernisierungsmaßnahme hinzunehmen. Innerhalb einer Kündigungsfrist von drei Monaten kann der Mieter auch von seinem Sonderkündigungsrecht Gebrauch machen und das Mietverhältnis außerordentlich beenden.

Energetische Modernisierung. Sie betrifft nach § 555 b Nr. 1 BGB nur den Fall der Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache. 

Um einen Anreiz für Modernisierungen zu schaffen, wird mit dem MietRÄndG ein neuer Mieterhöhungsgrund ins Gesetz eingeführt: Die „energetische Modernisierung". Darunter werden alle Maßnahmen gefasst, die zur Energieeinsparung in Bezug auf die Mietsache führen. Dazu zählt beispielsweise eine neue Solaranlage für die Warmwasserbereitung. Die Einsparung muss nachhaltig sein.

Wer energetisch modernisiert, darf die Miete erhöhen.

Mieterhöhung nach Modernisierung. § 559 I, III, VI BGB entsprechen im Wesentlichen § 559 I–III BGB a.F. Bei einer Modernisierungsmaßnahme kann unverändert ein um bis zu 11  % höherer Mietzins jährlich gefordert werden  (§ 559 I). Zu einer Mieterhöhung berechtigen nur die Maßnahmen gemäß § 555b Nrn. 1, 3, 4, 5 u 6 BGB.

Ausgenommen sind die Maßnahmen gemäß § 555 b Nr. 2 BGB, die nur klima- u energiepolitischen Zielen dienen (Installieren einer Fotovoltaikanlage auf dem Dach, um Strom ins öffentliche Stromnetz einspeisen) und keinen Bezug zur Mietsache aufweisen und die Maßnahmen gemäß § 555b Nr. 7 BGB zur Schaffung neuen Wohnraums.

Der Mieter muss zwar auch diese klimaschützenden Maßnahmen künftig dulden. Die Miete darf deshalb nicht erhöht werden.

2) Wärmelieferung (Contracting)

Gemäß des neuen § 556 c BGB und des geänderten § 578 II BGB kann der Vermieter, der in einem bestehenden Mietverhältnis eine Umstellung von Eigenversorgung auf gewerbliche Wärmelieferung durch einen Dritten (Contractor) vorgenommen hat, die (erhöhten oder zusätzlich neuen) Kosten als Betriebskosten vom Mieter auch ohne dessen Zustimmung zur Umstellung verlangen, allerdings mit der Maßgabe der Kostenneutralität. Die Kosten der Wärmelieferung dürfen gemäß § 556c I 1 Nr. 2 BGB die Betriebskosten für die bisherige Eigenversorgung nicht übersteigen. § 556 c BGB betrifft nur die erstmalige Umstellung und deren Auswirkungen auf die Betriebskosten während eines laufenden Mietverhältnisses, nicht jedoch nachfolgende Wärmelieferungsverträge und deren Auswirkungen auf die Betriebskosten.

3) Verzug mit Kautionszahlung

§ 551 II 3 BGB und § 569 IIa BGB sind neu. Für den Vermieter wird ein Kündigungsgrund eingefügt. § 569 IIa 1 BGB regelt abschließend einen neuen Tatbestand der außerordentlichen Kündigung i.S.v. § 543 BGB wenn der Mieter mit der Kaution in Höhe eines Betrages in Verzug gerät, der zwei Nettomieten entspricht (§ 569 BGB). Eine Betriebskostenpauschale oder -vorauszahlung wird dabei nicht berücksichtigt (§ 569 IIa 2 BGB). Der Zahlungsverzug tritt mit der Nichtzahlung ein. Eine Mahnung ist nicht erforderlich, da die Zeit für die Zahlung kalendermäßig bestimmt ist (§ 286 II Nr. 1, § 551 II 2, § 556 b I BGB).

Die Fälligkeit der zweiten und dritten Rate der Mietkaution wird geregelt und an die Fälligkeit der Miete angeknüpft (§ 551 BGB).

Dem Vermieter wird ermöglicht, bei Geldforderungen, die nach Rechtshängigkeit fällig werden und die er im Wege der Klageerweiterung geltend macht, eine Hinterlegungsanordnung zu beantragen. Diese Hinterlegungsanordnung darf jedoch nur dann ergehen, wenn die Klageerweiterung eine sehr große Aussicht auf Erfolg hätte und die Anordnung nach Abwägung beiderseitiger Interessen gerechtfertigt erscheint. 

Streitigkeiten über Mieterhöhungen werden von der Hinterlegungsanordnung nicht umfasst.

Der zu hinterlegende Betrag muss innerhalb von zwei Wochen hinterlegt werden. Die Hinterlegungsanordnung tritt außer Kraft, wenn der Rechtsstreit beendet wird (§ 302a ZPO).

Die so genannte „Berliner Räumung" wird jetzt gesetzlich geregelt. Die zurückgelassenen beweglichen Sachen des Mieters kann der Vermieter wegschaffen und verwahren oder gegebenenfalls vernichten. Bezüglich dieser Maßnahmen trifft ihn nur Vorsatz und grobe Fahrlässigkeit (§§ 885, 885a ZPO).

Soweit ein Räumungstitel gegen den Mieter vorliegt, kann die Räumung gegen Personen, die ohne Kenntnis des Vermieters Besitz an den Räumen begründet haben, auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden (§ 940a ZPO). Ein neuer Anspruch im MietRÄndG gibt dem Vermieter im einstweiligen Verfügungsverfahren die Möglichkeit, schnell einen weiteren, ergänzenden Räumungstitel auch gegen den unberechtigten Untermieter zu erwirken.

Bei einer Räumungsklage wegen Zahlungsverzuges darf die Räumung auch durch eine einstweilige Verfügung angeordnet werden, wenn der Mieter der Hinterlegungsanordnung nicht Folge geleistet hat (§ 940a ZPO).

4) Energetischer Zustand

Das Merkmal energetische Ausstattung und Beschaffenheit des Wohnraums (§ 558 II BGB) ist bei der Prüfung der Wohnwertmerkmale zur Ermittlung der ortsüblich Vergleichsmiete im Rahmen einer Mieterhöhung zu berücksichtigen.

5) Kappungsgrenze

§ 558 III 2 u 3 BGB ist neu. Die Regelung erweitert den Mieterschutz. Die bisherige Kappungsgrenze bei Mieterhöhungen ohne vorhergehende Modernisierungsmaßnahme wird von 20% auf 15% reduziert.

6) Kündigungsbeschränkung bei Personenmehrheiten auf Vermieterseite

§ 577 a Ia u IIa BGB sind neu. Sie bestimmen eine Ausweitung der Kündigungsbeschränkung bei Wohnungsumwandlung. Die Frist des § 577a BGB soll für Personenmehrheiten gelten, die gemeinsam Vermieter sind und aufgrund von Eigenbedarf eines Miteigentümers vor der Wohnungsumwandlung kündigen wollen. Keine Anwendung findet diese Regel auf Familienmitglieder oder Personen, die demselben Haushalt angehören und das Grundstück zur Selbstnutzung erwerben.

Einige Investoren, die ein Mietshaus in Eigentumswohnungen um
wandeln wollten, profitierten bisher von einer Gesetzeslücke und umgingen die Kündigungssperrfrist für umgewandelte Wohnungen mit dem so genannten Münchner Modell: Eine Personengesellschaft (z. B. eine GbR) kaufte das Mietshaus von vorn herein mit dem Ziel, ihren Miteigentümern die Nutzung der Wohnungen zu ermöglichen und die Wohnungen in Eigentumswohnungen umzuwandeln. Noch vor der Umwandlung kündigt die Gesellschaft einem oder mehreren Mietern wegen Eigenbedarfs einzelner Gesellschafter. Auf diese Weise wurde der in § 577a BGB verankerte Schutz vor Eigenbedarfskündigungen nach Umwandlung in Wohneigentum umgangen. Diese Lücke schliesst jetzt das MietRÄndG.

In Zukunft greift der Schutz vor Eigenbedarfskündigungen von mindestens 3 Jahren auch dann, wenn eine Personengesellschaft ein Mietshaus von vornherein mit dem Ziel erwirbt, die Wohnungen zum Nutzen ihrer Miteigentümer in Eigentumswohnungen u
mzuwandeln.

7) Übergangsrecht

Die durch das MietRÄndG geänderten oder neu eingefügten Vorschriften des BGB sind, da sie Dauerschuldverhältnisse betreffen, grundsätzlich auch auf bestehende Mietverhältnisse anzuwenden. EG 229 § 29 enthält einige Ausnahmen für Modernisierungsmaßnahmen und in Bezug auf die Kündigung wegen Verzugs der Kautionszahlung. Das neue Recht zur außerordentlichen Kündigung gemäß § 569 IIa BGB gilt nicht für ein vor dem 01.05.2013 entstandenes Mietverhältnis (EG 229 § 29 II).

8) WEG

In WEG 22 wurde nur eine redaktionelle Änderung vorgenommen. Der bisherige Verweis auf die Vorschriften zu den Modernisierungsmaßnahmen in § 559 BGB a.F. wurde durch den Verweis auf die Legaldefinitionen in § 555b Nrn. 1–5 BGB ersetzt, mit der Folge, dass z.B. der Einbau von Solarkollektoren eine Modernisierungsmaßnahme zur Deckung des eigenen Energiebedarfs ist.






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Aktuelles
Kraftwerk Plessa bleibt nach Rettung durch die Kanzlei Politikum. (25.11.2017)
Die Verhandlungen zwischen der ILB, der Kommune Plessa und der Kanzlei zur Zukunft des Kraftwerks Plessa dauern an. Die Vermittlerrolle hat der renommierte Berliner Rechtsanwalt Dr. Michael Naschke übernommen. Lösung zum Jahresende in Sicht.
 
Annahme neuer Mandate im Kraftwerk Plessa (25.11.2017)
 
HUBRICH Rechtsanwälte (25.11.2017)
Privatpersonen beraten und vertreten wir in den Bereichen Arbeit, Familie, Immobilie, Vererben und Vorsorge. Für Unternehmen entwickeln wir Lösungen zur modernen Unternehmensführung und streben die optimale Synthese der Bereiche Recht, Steuern und Unternehmensberatung an. Falls wir mit unserem Angebot Ihr Interesse geweckt haben, vereinbaren Sie gern einen Termin. Wir freuen uns auf Sie.
 
HUBRICH Rechtsanwälte (17.04.2017)
Bitte kontaktieren Sie uns unter den angegebenen Möglichkeiten.
 
Erlebniskraftwerk Plessa gGmbH (16.09.2014)
Durchbruch im Kraftwerksfall; Insolvenzverfahren vor der Einstellung: Nach zähem Ringen ist es endlich gelungen, die Voraussetzungen für einen Neuanfang der Industriedenkmal und Industriemuseum Kraftwerk Plessa gGmbH zu schaffen. Dies ist neben dem Engagement der Kanzlei Hubrich Rechtsanwälte v.a. folgenden Akteuren und Instituionen zu verdanken: Frau Bundestagskandidaten Kerstin Weide (SPD), Herr Amtsdirektor Manfred Drews (Amt Plessa), Gemeindevertretung Plessa, Förderverein Kraftwerk Plessa e.V., Firma Raum Bedachungen GmbH, Projektentwickler René Vedder (TheMa e.V., lebensnah e.V.), Rechtsanwälte Dr. Naschke und Partner, Firma Straßen und Tiefbau Tettau, IBA-Vater Prof. Dr. Rolf Kuhn, Prof. Dr. Helmut Seiffarth, Landesministerien für Arbeit, Finanzen und Kultur und Wissenschaft des Landes Brandenburg
 
Diskussion mit Staatssekretär (13.07.2013)
Plessa, Kraftwerk, Nordstraße1
 
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Wannsee-Flugroute rechtswidrig; Die Richter urteilten, dass die Festsetzung der Flugroute für den neuen BER-Flughafen rechtswidrig ist, da die Kläger in ihren abwägungsrelevanten Belangen, Gesundheit und Planungshoheit, verletzt sind.
 
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Nun werden die 11.000 betroffenen Schlecker-Beschäftigten ihre schriftliche Kündigung vom Insolvenzverwalter aus sogenannten "betriebsbedingten Gründen" erhalten. Den betroffenen Arbeitnehmern ist zu empfehlen, gegen die Kündigung mit einer Kündigungsschutzklage vorzugehen, da andernfalls die Kündigung wirksam wird.
 
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EGMR, Urteil 28274/08 (Az.) vom 21.07.2011 - „Whistleblower“-Fall (27.09.2011)
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BVerwG: Terminierung - BBI (19.07.2011)
 
BGH, Urteil VIII ZR 317/10 vom 6. Juli 2011 – Kündigung wegen Eigenbedarfs (07.07.2011)
Der Vermieter muss bei der Kündigung wegen Eigenbedarfs lediglich darstellen, für welche Person die Wohnung benötigt wird, und welches Interesse diese Person an der Erlangung der Wohnung hat. Zudem ist es nicht erforderlich, Umstände, die dem Mieter bereits zuvor mitgeteilt wurden oder die ihm sonst bekannt sind, im Kündigungsschreiben zu wiederholen.
 




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